Gastos de Comunidad: Quién Paga Qué según la Ley

Una de las preguntas más habituales entre propietarios es: ¿quién paga qué en una comunidad de vecinos? Los gastos comunes son una fuente constante de conflictos, especialmente cuando hay locales comerciales, viviendas de distintos tamaños o propietarios que consideran que están pagando más de lo que les corresponde.

En este artículo analizamos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el reparto de gastos, qué tipos de gastos existen y cómo se distribuyen entre los propietarios.

Principio general: la cuota de participación

El artículo 9.1.e de la LPH establece que cada propietario debe contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.

La cuota de participación se fija en el título constitutivo y se calcula en función de la superficie útil de cada unidad en relación con el total del edificio, así como de su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente.

Por ejemplo, un ático con terraza tendrá normalmente una cuota superior a un bajo interior, aunque tengan la misma superficie, porque su valor de mercado es mayor.

Tipos de gastos en una comunidad de propietarios

Gastos ordinarios

Son los gastos recurrentes previstos en el presupuesto anual. Se cobran mediante cuotas periódicas (mensuales, trimestrales, etc.) a través de domiciliación SEPA o transferencia. Los más habituales son:

• Limpieza: servicio de limpieza de escaleras, portales y zonas comunes.
• Electricidad de zonas comunes: iluminación de escaleras, garaje, portal, ascensor.
• Mantenimiento de ascensor: contrato de mantenimiento, inspecciones periódicas y reparaciónes menores (ver normativa de ascensores).
• Seguro de la comunidad: prima anual de la póliza comunitaria.
• Honorarios del administrador: la retribución mensual del administrador de fincas.
• Agua comunitaria: riego de jardines, limpieza, piscina.
• Portería o conserjería: si la comunidad tiene portero, incluye salario, Seguridad Social y sustituciones.

Gastos extraordinarios (derramas)

Son los gastos no previstos en el presupuesto que requieren una aportación adicional. Se aprueban en junta y se cobran como derramas. Ejemplos: rehabilitación de fachada, impermeabilización de cubierta, instalación de ascensor, adecuación a normativas.

Fondo de reserva

La LPH obliga a las comunidades a mantener un fondo de reserva de al menos el 10% del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Este fondo se destina a atender obras de conservación, reparación o rehabilitación del edificio.

¿Los locales pagan todos los gastos?

Esta es una de las cuestiones que más conflictos genera. La respuesta depende de lo que digan los estatutos:

• Si los estatutos eximen a los locales: los locales no pagarán los gastos de los que estén expresamente eximidos (ascensor, portería, limpieza de escalera, etc.). Estas exenciones deben constar en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Si no hay exención estatutaria: los locales pagan todos los gastos comunes según su cuota de participación, incluso los de servicios que no utilizan (ascensor, escalera, portería).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clara: la mera no utilización de un servicio no exime del pago. Solo los estatutos inscritos pueden establecer exenciones.

Gastos individualizables

Algunos gastos pueden individualizarse cuando existen contadores separados o criterios objetivos de medición:

• Calefacción central: si hay repartidores de costes, cada vivienda paga según su consumo real (más una parte fija).
• Agua: si hay contadores individuales, cada propietario paga su consumo.
• Garajes: los gastos exclusivos del garaje (limpieza, luz, ventilación) se reparten solo entre los titulares de plazas.

¿Qué pasa si un propietario no paga?

El propietario que no paga sus cuotas incurre en morosidad. La comunidad puede:

• Requerirle el pago mediante el administrador o el presidente.
• Incluirlo en la lista de morosos (comunicada en la convocatoria de junta).
• Reclamar judicialmente mediante el procedimiento monitorio especial del art. 21 LPH, que solo requiere un certificado de deuda aprobado por la junta.
• Aplicar intereses de demora si así lo acuerda la junta.

El presupuesto anual: clave para una buena gestión

El presupuesto anual es el instrumento que planifica los gastos de la comunidad para el ejercicio. Debe ser realista, detallado y aprobado en junta ordinaria. Un buen presupuesto:

• Detalla cada partida de gasto con su importe estimado.
• Incluye la dotación al fondo de reserva.
• Calcula la cuota resultante para cada propietario.
• Prevé un margen para imprevistos.

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