Certificado de Deuda con la Comunidad para Vender un Piso

El certificado de deuda con la comunidad es un documento imprescindible en cualquier operación de compraventa de un inmueble en España. Si estás pensando en vender tu piso, necesitarás este certificado para formalizar la escritura ante notario. Y si eres administrador de fincas, emitirlo correctamente es una de tus responsabilidades habituales.

En este artículo te explicamos qué es el certificado de deuda, quién lo emite, qué debe contener, cuándo es obligatorio y cómo solicitarlo.

¿Qué es el certificado de deuda con la comunidad?

Es un documento oficial emitido por el secretario-administrador de la comunidad que acredita si el propietario que vende está al corriente de pago de las cuotas comunitarias o, en su caso, qué deudas tiene pendientes.

Su base legal se encuentra en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que en la escritura de compraventa el vendedor debe declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que adeude. El notario solicitará la presentación de este certificado.

¿Es obligatorio para vender un piso?

Sí, en la práctica es obligatorio. El artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña y el art. 9.1.e de la LPH (para el resto de España) exigen que el transmitente declare la situación de deuda con la comunidad. El notario requerirá el certificado para incluirlo en la escritura.

La importancia del certificado radica en que el comprador responde con el inmueble adquirido de las deudas del vendedor correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Es decir, si el vendedor debía cuotas, el comprador puede verse obligado a pagarlas.

¿Quién emite el certificado?

Lo emite el secretario-administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente. En la mayoría de comunidades, el administrador de fincas ejerce como secretario, por lo que es él quien lo redacta y firma.

Si la comunidad no tiene administrador profesional, puede emitirlo el presidente o el propietario que ejerza de secretario.

¿Qué debe contener el certificado?

Aunque la ley no establece un formato cerrado, un certificado de deuda completo debe incluir:

• Identificación de la comunidad: nombre, CIF, dirección.
• Identificación del propietario: nombre, DNI/NIE, número de la unidad (piso, local, plaza de garaje).
• Estado de las cuentas: declaración de estar al corriente de pago o, en caso contrario, detalle de las cantidades adeudadas con desglose por conceptos y períodos.
• Derramas pendientes: si hay derramas aprobadas con plazos pendientes de vencimiento, deben reflejarse.
• Cuotas futuras aprobadas: si la junta ha aprobado cuotas que aún no han vencido pero son exigibles.
• Fecha de emisión: es importante porque el certificado refleja la situación a esa fecha concreta.
• Firma del secretario-administrador y visto bueno del presidente.

¿Cuánto cuesta el certificado?

No existe una tarifa regulada. Algunos administradores lo emiten de forma gratuita (incluido en sus honorarios), mientras que otros cobran un importe que suele oscilar entre 30 y 100 euros. Este coste lo asume normalmente el propietario que solicita el certificado (el vendedor).

Si la comunidad considera que el coste debe ser asumido de otra forma, puede regularlo en los estatutos o acordarlo en junta.

¿En qué plazo debe emitirse?

La LPH no fija un plazo concreto, pero establece que el certificado debe emitirse en un plazo razonable. En la práctica, los administradores suelen emitirlo en un plazo de 7 a 15 días desde la solicitud.

Si el administrador se demora injustificadamente, el propietario puede solicitar al presidente que lo emita, o incluso reclamar judicialmente si la demora está bloqueando una operación de compraventa.

¿Qué pasa si hay deuda?

Si el vendedor tiene deudas con la comunidad, el certificado debe reflejarlas. Las consecuencias son:

• El notario informará al comprador de la existencia de deuda.
• El comprador puede exigir que la deuda se liquide antes de firmar, o descontar su importe del precio de venta.
• Si se formaliza la venta con deuda pendiente, el comprador responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los 3 años anteriores.

Por eso es tan importante para el comprador revisar este certificado con atención y, si hay dudas, solicitar un desglose detallado al administrador.

Certificado de deuda y procedimiento monitorio

Además de su uso en compraventas, el certificado de deuda es un documento clave en el procedimiento monitorio especial del art. 21 LPH para reclamar cuotas impagadas. En este caso, el certificado debe ser aprobado por la junta de propietarios e incluir:

• Liquidación de la deuda con detalle de importes y períodos.
• Acuerdo de la junta autorizando la reclamación judicial.
• Acreditación de que se ha requerido el pago al moroso previamente.

Cómo VecinApp facilita la emisión de certificados

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