Derramas en Comunidades de Vecinos: Cuándo, Cómo y Cuánto

Las derramas en comunidades de vecinos son uno de los temás que más controversia generan entre propietarios. Se trata de contribuciones extraordinarias que la comunidad aprueba para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto ordinario: reparaciónes urgentes, obras de mejora, instalación de ascensor, rehabilitación de fachada, etc.

En este artículo te explicamos cuándo se puede aprobar una derrama, cómo se reparte entre los propietarios, qué mayorías son necesarias y qué hacer si no estás de acuerdo con ella.

¿Qué es exactamente una derrama?

Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba en junta para cubrir un gasto que excede el presupuesto ordinario anual. A diferencia de la cuota mensual ordinaria (que cubre gastos recurrentes como limpieza, luz de escalera o seguro), la derrama se destina a un gasto concreto y puntual.

La Ley de Propiedad Horizontal no utiliza expresamente el término "derrama", pero regula las contribuciones extraordinarias en sus artículos 9, 10, 11 y 17.

¿Cuándo se puede aprobar una derrama?

Las derramas más habituales se aprueban para:

• Obras de conservación y reparación: arreglo de cubiertas, bajantes, fachadas, garajes, instalaciones eléctricas o de fontanería. Según el art. 10 LPH, estas obras son obligatorias y no requieren acuerdo de junta si son necesarias para mantener la habitabilidad del edificio.
• Obras de accesibilidad: instalación de rampas, ascensores o salvaescaleras. Son obligatorias si las solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años y el coste no supera 12 mensualidades ordinarias.
• Obras de mejora: renovación de zonas comunes, instalación de piscina, jardín, videovigilancia, etc. Requieren acuerdo por 3/5 de propietarios y cuotas.
• Gastos imprevistos: averías graves, sentencias judiciales, siniestros no cubiertos por el seguro.

Mayorías necesarias para aprobar una derrama

La mayoría requerida depende del tipo de gasto:

• Obras de conservación obligatorias (art. 10): no necesitan acuerdo de junta. El presidente o el administrador pueden ordenarlas directamente si son urgentes.
• Obras de mejora (art. 11): requieren 3/5 de propietarios y cuotas. Si la derrama supera 3 mensualidades de gastos comunes, los propietarios disconformes no están obligados a pagar (pero si la mejora aumenta el valor del inmueble, deben contribuir cuando quieran aprovecharse de ella).
• Gastos extraordinarios ordinarios: mayoría simple de los asistentes a la junta que representen más de la mitad de las cuotas.

¿Cómo se reparte la derrama entre los propietarios?

Por defecto, las derramas se reparten según la cuota de participación de cada unidad, tal como establece el art. 9.1.e de la LPH. La cuota aparece en el título constitutivo y se expresa como un porcentaje sobre el total del edificio.

Sin embargo, los estatutos de la comunidad pueden establecer criterios diferentes. Por ejemplo:

• ¿Qué los locales comerciales no contribuyan a ciertos gastos (ascensor, portería).
• ¿Qué el gasto del ascensor se reparta solo entre los pisos que lo utilizan.
• ¿Qué las plazas de garaje tengan una cuota reducida para ciertos conceptos.

Si no hay estatutos que digan lo contrario, la cuota de participación es el criterio universal de reparto.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Con carácter general, no. Si la derrama ha sido aprobada en junta con las mayorías legales, todos los propietarios están obligados a pagarla. El impago puede dar lugar a reclamación judicial mediante el procedimiento monitorio del art. 21 LPH.

Las excepciones son limitadas:

• Obras de mejora que superen 3 mensualidades: los propietarios que voten en contra no están obligados a pagar, pero tampoco se benefician de la mejora hasta que contribuyan.
• Acuerdo nulo o anulable: si la derrama se aprobó sin las mayorías legales, con vicios en la convocatoria o vulnerando la ley, cabe impugnarla judicialmente. Pero la impugnación no suspende la obligación de pago.

Fraccionamiento del pago de la derrama

La junta puede acordar que la derrama se pague en plazos (mensual, trimestral, etc.) para facilitar el desembolso a los propietarios. Esta es una práctica habitual en derramas de importe elevado (rehabilitación de fachada, instalación de ascensor).

El fraccionamiento debe quedar reflejado en el acta de la junta, indicando los importes, fechas y forma de pago. Si la comunidad cobra por domiciliación SEPA, los plazos de la derrama pueden incluirse en los recibos periódicos junto con la cuota ordinaria.

Derramas y venta de la vivienda

Al vender un piso, la cuestión de quién paga la derrama depende de cuándo se aprobó y cuándo vencen los plazos:

• Derrama aprobada antes de la venta: es responsabilidad del vendedor, salvo pacto en contrario.
• Plazos que vencen después de la venta: el comprador asume los plazos futuros, salvo que se acuerde otra cosa en la escritura.

En cualquier caso, el certificado de deuda con la comunidad que se exige en la compraventa debe reflejar las derramas pendientes.

Cómo gestionar derramas con VecinApp

VecinApp permite a los administradores de fincas gestionar derramas de forma sencilla y transparente:

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• Fraccionar el pago en tantos plazos como se necesite, con inclusión automática en los recibos periódicos.
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• Llevar la contabilidad separada de la derrama para presentar cuentas claras a los propietarios.
• Control de morosidad específico para derramas, con avisos y reclamaciónes automatizadas.